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お金関連 2014.10.15

実家をどうする?売却するか賃貸に出すか

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自分のマイホーム取得が気になると同時に、今後実家はどうするのかを考えることもあるかもしれません。今回は実家を売却する場合、賃貸に出す場合、それぞれのポイントについてお伝えします。
売却は住まなくなって3年以内を目処に
実家に限らずマイホームを売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることができます。自宅として活用していた物件だけが利用できる控除なので、上手に受けたいところです。
実家に限らずマイホームを売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることができます。自宅として活用していた物件だけが利用できる控除なので、上手に受けたいところです。

適用条件は、住まなくなって3年目の12月31日までに売却すること。家屋を取り壊した場合は、取り壊しから1年以内に売却する契約が締結されている必要があります。

そのため、親が介護施設に入居することがきっかけで実家の売却を考える場合などは、
・建物をすぐに壊さないこと
・売却は親が自宅を離れて3年以内を目処に行うこと
などに注意をした方が有利といえます。

この特別控除は、マイホームの所有者が受けられる特例のため、既にお子さんが実家を離れており、親が亡くなった際に売却するという場合などは、すぐには利用できません。そのため自宅の売却は親自身が判断できるうちに検討しておいた方が良い選択肢の1つといえます。
リバースモーゲージ制度
自宅を担保に融資を受け、亡くなったら担保にした自宅を売却して融資を返済する「リバースモーゲージ」という制度があります。親世代としては相続発生時に自宅を処分でき、生きている間の旅行費や、生活費として使える現金が手元に入るメリットがあります。

これはマンションでは利用できず、戸建てのみ利用できる金融機関が多いようです。子どもに自宅を遺しても処分が大変だろうと、親世代が検討することがあります。

注意点としては、借入額以上に物件の価値が下がってしまった場合などに、融資が停止になったり、返済が必要となるケースがあることです。最低限必要な資金については確保できていて、プラスアルファのゆとりを求める状況のみで検討するなど、慎重な利用を心がけたいですね。
自宅を担保に融資を受け、亡くなったら担保にした自宅を売却して融資を返済する「リバースモーゲージ」という制度があります。親世代としては相続発生時に自宅を処分でき、生きている間の旅行費や、生活費として使える現金が手元に入るメリットがあります。
賃貸に出す方法は色々ある
戸建てでもマンションでも検討できる選択肢として、実家を賃貸に出して、介護費用や施設費用の補填にするという方法もあります。

民間の不動産会社に依頼する場合は、物件の間取りなどを持って、地域の不動産屋に相談に行くと良いでしょう。家賃の査定や賃貸の代行契約などを行なってくれます。

相談に行く前に、インターネットなどで同様の物件がいくらくらいで貸し出しされているか確認しておくと、貸し出し賃料の希望額を伝える目安にもなります。

民間の不動産会社以外だと、自治体で「空き家バンク」という取り組みをしているケースもあります。その地域への移住・定住を目的とする借り手・買い手を見つけてくれる制度のため、長期で賃貸を継続したい場合には、並行して検討するのも良いですね。

また、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(JTI)を利用すると、通常の家賃相場の8~7割程度の家賃になりますが、家賃保証で賃貸に出すことができます。50歳以上のシニアのマイホームが対象で、最長、終身にわたって借り上げてくれます。毎月の家賃収入は少なくなりますが、人の入れ替わりなどに一喜一憂しなくて良いメリットがあります。3年間の定期借家契約のため、3年毎に再び住む、売却するなどの選択もできます。

実家をどのように扱うかはご両親の意向や、兄弟との調整もあり正解が1つではない難しさがあります。しかし、実家をマイホームとしての優遇を受けながら売却することや、賃貸をスタートすることなどは、ご両親が健在なうちの方が手続きしやすく、有利な側面もあります。ご両親の希望を尋ねる会話を重ね、早めに判断できれば、選択肢の多い中から選べるメリットがありますね。
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風呂内 亜矢 先生
CFP®認定者、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー
1978年生まれ。岡山出身。26歳の時にマンションを購入したことをきっかけにお金の勉強と貯蓄をスタート。現在は夫婦で4件の物件を保有。購入体験と不動産営業職の経験を元にテレビ、ラジオ、新聞、雑誌、セミナーなどでお金に関する情報を発信している。
新刊「その節約はキケンです-お金が貯まる人はなぜ家計簿をつけないのか」、監修「最新版 届け出ひとつでお金がもらえる本」など多数

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